6月1日，數十名綠城集團中層骨干來到臨平的藍庭頤養公寓，與40多位老人一起包粽子，為他們掛起香囊和艾草，慶祝傳統的端午節。富春和園總經理助理張紅還特意帶來兒子"轉送"的兩個長頸鹿玩偶，送給結對的804室張奶奶。

藍庭的頤養公寓是目前惟一投入使用的綠城養老地產。按照計劃，這些骨干將在藍庭進行三天體驗，與老人結對子，為老人打掃屋子，推老人去園區散步，喂老人吃午飯，幫助老人洗浴，全面考察這里的硬件、服務和醫療情況，最終寫成報告呈送宋衛平董事長。

就在兩個星期前，位于嵊州的綠城現代農業綜合體一期工程也正式對外開放。在占地48畝的大棚里，長得生機勃勃的小番茄、大番茄、小黃瓜、葉菜、彩椒、甜椒、土豆、葡萄、獼猴桃、桃子等農產品，迎接著一批又一批來自全國的考察者。在此之前，嵊州基地生產的農產品已經率先在2014綠城鄰里節亮相，在各個項目都獲得了業主的不錯口碑。

隨著半個月前融創收購綠城一事發布正式公告，宋衛平正在逐漸淡出綠城中國。在新聞發布會上，宋衛平表示：融創成為綠城中國第一大股東后，代建項目將不會再沿用"綠城"品牌：他個人也將會把重點轉向養老地產和現代農業。今后，這三個板塊都將歸屬于"藍城中國"這一品牌。

目前，新藍城與原綠城在房產板塊上的最終交接方式，仍存有許多懸念。但養老與農業這兩大板塊，則正式從幕后走向前臺，成為宋衛平今后傾注心力的主戰場。近期一系列頻繁的動作表明，在宋衛平淡出綠城中國后，養老與農業的版圖將迎來迅速擴張期。

毫無疑問，在這兩個相對陌生的領域，新藍城既有機遇，也充滿挑戰。宋衛平"永遠做第一"的心態，為這兩項事業增添了更多戲劇化成份，看點十足。本期房產周刊，我們的記者將和讀者一起走進綠城的護理院和農業基地，全景掃描這兩項事業的現狀，并展望其未來的發展走向。

宋氏新農業要花十年做成中國頂尖農業品牌

當宋衛平在2014年5月23日的綠城融創聯合發布會上正式宣布將現代農業作為未來藍城發展的三大主業之一時，對于中國農業來講，或許這將是里程碑的一刻，盡管綠城現代農業開發有限公司早在2012年就已經成立。在這一刻，綠城現代農業真正走入大眾的視野，開始吸引所有人的目光。

2014年5月21日，位于嵊州市的綠城現代農業綜合體一期工程正式對外開放，迎接來自全國各地的考察者。此前，由這個農業基地生產的農產品已經先后亮相2014年綠城鄰里節的各個項目，鮮美的味道獲得業主的爭相稱贊。在這個總投資20多億元的綠城現代農業核心示范項目之后，未來還將有一系列類似項目出現在全國各地，成為綠城現代農業十年發展目標的最重要推動力。

綠城將如何來實現這個恢弘的發展藍圖？上周，本報記者實地走訪了綠城現代農業綜合體(嵊州)，期望通過所見所聞所得來對綠城現代農業進行一次剖析，全面展示這個未來的現代農業帝國。

嵊州基地開門迎客

從嵊州客運中心到位于嵊州市甘霖鎮的綠城現代農業綜合體項目需要30分鐘左右的車程，在沿途經過城區和村莊后，這個綜合體悄然出現在一片青山碧水的包圍中。據綠城現代農業開發有限公司綜管部副經理袁宵介紹，整個綠城現代農業綜合體總共占地面積有13000多畝，現在在開發的是項目的一期核心基地，面積為2000多畝，而目前呈現在我們眼前的是示范園，總共面積是570畝。"一期核心基地將通過三年時間來建成，目前已經投資1.2億元。"袁宵告訴記者。

作為綠城現代農業的首個核心示范項目，嵊州綠城現代農業綜合體(以下簡稱嵊州基地)承擔的功能不僅僅是為綠城業主提供農產品那么簡單。在綠城現代農業開發有限公司內部，這個13000多畝的基地被賦予了科研、示范、生產和實驗四大功能，它是農業科研實踐基地、農業生產示范基地、現代農民培訓中心、農產品深加工實驗區、種業實驗區和物流配送先行實踐區。

目前，在嵊州基地，種植的農作物和水果包括了小番茄、大番茄、小黃瓜、葉菜、彩椒、甜椒、土豆、葡萄、獼猴桃、桃子等數十種類型，按照"高效、生態、安全、健康"的產品理念進行生產。在基地里，白色的溫室大棚非常引人注目。據介紹，目前嵊州基地里的大棚占地48畝，各種栽培模式的棚都有搭建，包括了玻璃溫室、智能聯動棚、聯動棚、花卉棚和普通棚，其中最貴的玻璃溫室的造價達到了1600元/平方米。每一個大棚外面都有一層細細的防蟲網，這可以保證棚內基本沒有病蟲害可以進入，這樣也可以在種植過程中避免使用農藥。"像我們的水培菜，都是進行無土栽培，只給作物需要的氮磷鉀等養料，確保全生態無污染。"袁宵表示。

在基地內還有兩個大水池，一個是景觀水池，另一個則是生產用水池，后者里面的水是收集來的雨水，進行過濾處理后再用來灌溉溫室大棚里的作物，這是為了保證作物灌溉用水的無污染。

或帶動周邊農戶致富

綠城現代農業開發有限公司是由綠城集團和浙江省農科院共同推動組建的產業公司，浙江省農科院以技術入股，成為綠城農業強大的智力依托。在嵊州基地的一期核心區內，設有建筑面積1200平方米的院士專家工作站，這個工作站由省農科院院長陳劍平院士領銜組建，成員包括來自國內外相關領域的院士、教授和學者。"農科院每周三次派專家過來，對我們進行指導，對種植過程進行監測，而且會把他們新研發的種子拿到我們這里進行試驗。"袁宵表示。

作為歷史最為悠久的一項勞作，傳統農業的作業模式深入人心，而對于志在打造成中國最大的現代農業帝國的綠城來說，首先要做的就是為自己培養一批具有現代農業理念的種植人員和管理人員。在嵊州基地，記者看到在進行勞作的基本是六字頭的中老年人。袁宵告訴記者，農科院的專家會對員工進行不定期的培訓，逐漸讓他們接受新的理念。

據了解，目前嵊州基地的員工包括三類：技工、長期工和臨時工。技工是基地的核心力量，他們多是有多年農場工作經驗的人員，或者是農科院推薦而來。臨時工則主要是在三四月份的農忙季節大批招來，進行培訓后加入到露天農作物的種植。

對于在嵊州基地工作的農戶而言，在這里不僅能夠增加收入，而且還能學到先進的理念，掌握種植的前沿技術。"我們以后計劃將一些普通棚租給周邊的農戶來種，技術我們支持，大棚我們提供，產量我們控制，銷售我們搞定。"袁宵告訴記者，這種類似國外"訂單農業"的發展模式將給周邊農戶帶來實實在在的經濟效益。

觸角遍及全球

綠城農業的框架遠不止嵊州農業綜合體而已。按照綠城農業的產業體系規劃，整個綠城農業由品質檢測線、科研線、生產線、商品流通線和綜合體線五條主線組成，未來基地將遍布全國各地。值得一提的是，由綠城和省農科院合資成立的檢測公司，將作為一個專業的第三方食品檢測機構，全程介入綠城農業的生產過程，為綠色天然的綠城食品保駕護航。

翻看綠城農業的產品手冊，會發現其中農產品的產地來自世界各地，新鮮蔬菜多來自省內，包括嵊州和湖州，肉類由寧波余姚供應，糧油則來自臺州溫嶺，不過也有從西班牙漂洋過海而來的橄欖油。棗類當然是新疆紅棗，堅果類既有臨安的山核桃，又有澳洲的夏威夷果和美國產的開心果，以及越南的炭燒腰果。水果的產地更廣，海南供應了奶油棗、芭樂、人參果和水仙芒，梨既有新疆的香梨，又有美國的青啤梨、河北的皇冠梨和山東的豐水梨。來自國外的水果也能在綠城農業里看到，像泰國的牛油果、智利的車厘子和美國的進口紅提。

仔細查看，會發現每一種產品介紹中，都有不同的標簽：生產、監制和精選。其實，這三個不同的標簽，正是透露出了綠城農產品的三種來源。標有"生產"標簽的產品，全部由綠城自有的生產基地(比如嵊州基地)自產，在農科院專家的技術指導下，生產過程由綠城農業全程追溯、記錄，并由綠城農科檢測公司出具檢測報告。

"監制"的產品則由綠城農業的緊密加盟基地生產，綠城農業會定期委派農科院的專家前去提供技術指導，由綠城農業的生產技術人員參與生產，對其生產過程部分追溯、記錄，并由綠城農科檢測公司出具檢測報告，確保農產品的品質符合綠城農業的標準。

而"精選"標簽的產品則是綠城農業從全國知名品牌中精選出來，綠城農業會派工作人員到這類產品生產基地進行考察，包括當地的生態環境、空氣、土壤和水源的情況，然后對他們提供的農產品進行專業的檢測，只有符合綠城農業產品標準的農產品才能進入綠城農業的合作伙伴名單。

通過在全國乃至世界各地建立基地或尋找合作基地，確保了綠城農業在一年四季都可以為客戶提供當季最新鮮的農產品。按照綠城農業2014年的產品上市規劃，我們在今年能吃到來自綠城農業的水果順序是這樣的：1月份到3月份是草莓和文旦，5月份是麒麟瓜，6月是麒麟瓜、楊梅和枇杷，7月和8月是麒麟瓜、葡萄、梨、桃和桃形李，9月是葡萄、蜜桔和獼猴桃，10月是獼猴桃和甜橘柚，11月和12月是文旦和甜橘柚。

爭取十年內上市

目前綠城農業的農產品主要出現在由綠城開發的各大樓盤里，客戶也以綠城業主為主。不過，按照綠城農業的發展規劃，10年后它將服務60萬以上人口，成為全國頂尖的現代農業企業。

在綠城現代農業綜合體(嵊州)的大門口，矗立著的大型廣告牌中，最下面寫著綠城農業的發展藍圖：第一階段在3年內完成核心樣板基地、檢測體系、物流體系、營銷體系的建設，服務人數15萬人以上，成為浙江省內農業企業第一品牌。第二階段在2016年-2018年，完成農業休閑樣板基地建設，優化升級檢測體系、物流體系，服務人數30萬人以上，躋身中國品質農業TOP10。第三階段在2019年-2021年，形成穩定有綠城特色的農業全產業鏈服務體系，服務60萬人以上，實現上市，成為中國品質農業TOP3。而綠城農業的最終目標，是成為中國品質農業第一品牌，成為基地和業務觸及海外市場的專業農業集團，形成國內領先、國際一流的現代農業全產業鏈，為國內外客戶提供安全優質的農產品及生態休閑服務。

"我們會把18年企業經營的心得體會，把我們的所思所想，把我們的經驗教訓，尤其是這份責任感，充分融入農業領域和現代農業公司的運作中。"宋衛平在2012年綠城現代農業開發有限公司成立儀式上這樣說道，而綠城農業也正在按照它的既定規劃穩步前行。

新藍城養老版圖今年迎接第一次大考

"養老不會賣給孫宏斌李宏斌了，會做到老。哪怕隱姓埋名去做養老，也會做到中國最好的。希望養老里面的銷售額，還算順利的話，三五百億的份額對我來說不是太難的事。現在丟掉了一個做傳統業務的宋衛平，多了一個做中國一流乃至世界一流養老產品的宋衛平，這對社會來說是個好事。"日前，宋衛平在融創收購綠城中國股份的新聞發布會上曾如是說。

宋衛平離開綠城后要做養老，他本人已不止一次提及。實際上，由他構建的養老服務體系輪廓正日漸清晰，如果說綠城——藍庭的護理院是宋衛平在養老事業方面做的第一個探索，那么烏鎮雅園正是植根于此的升華，"這是一個不斷探索的過程，目前養老的團隊正在不斷壯大，前期的磨合很痛苦，但我們對后市的發展很樂觀。"綠城房地產集團有限公司副總經理姜慧說。

探訪余杭藍庭護理院

本周末，位于余杭的綠城藍庭小高層首開，折后均價8300元/平方米，相比同區域競爭樓盤，藍庭在市場頹勢下價格依然堅挺。記者上周日趕到藍庭營銷中心時，門庭若市，這個集幼兒園、商業、社區門診為一體的大型社區項目頗受客戶歡迎，據開發商消息，首開即去化9成，而在案場的置業顧問也常會提及一句"項目設有藍庭護理院，對老年人來說是一大利好"。

一起來看房的夫妻中，不少在參觀藍庭園內建筑的同時，也會去護理院看看，范女士一家就是其中之一，"因為家里有老人，如果在這里安家的話，或許可以常把他帶到這兒來消遣。"

上周末，恰逢端午的護理院很熱鬧，二樓的活動室里有不少老人聚集在一起包粽子，而在走廊處，一群義工和小朋友們正推著小推車，上面有一摞厚厚的艾草葉，據說，是分別發給院內的老人們的。

這里的老人一天生活很豐富，90歲的楊老師就是其中一位，每天早上5點起床，給老伴兒做完早餐后就開始讀報，有時還會翻翻自己以前畫的山水畫兒，閑暇的空當或許還會去活動室做做保健操，"基本每天都會給我們安排活動，今天是包粽子，明天有話劇，后天會有小朋友來看我們……"楊老師說，下午的時間最喜歡和隔壁金老下圍棋，這是每天必不可少的安排。

護理院目前房源緊張

綠城藍庭護理院住著130位老人，這些老人的平均年齡為83歲，來自杭州各地，據藍庭護理院總經理楊滿珠表示，目前的入住率達到93%，而園內有護工、醫生和行政人員45人，護理33人，每天24小時輪流地照顧著他們，與傳統的養老院只管食宿溫飽不同，這里顯得更加溫馨。

護理院為獨棟建筑，在藍庭項目內東側，為綠城標志性地中海庭院設計。一共10層，1-2層為相應配套，設置了餐廳、活動室、多功能廳、洗浴室、圖書館、棋牌室以及麻將室等房間，3-10樓用于居住，其中，3-4樓為綠城擁有國家一級醫院資質的護理院，可享受醫保，接納有慢性疾病或者需要康復的老人，共30個房間60個床位；5層以上為老年公寓區，一共86套房間，一開始作為酒店式養老公寓出售了9套，后因公司計劃改變，剩下的77套房間改為自持用于出租，房屋面積在60-130平方米之間。

"其實房間非常緊張，所以我們要求7、8樓居住的客群必須為老年夫妻，因為我們房間的配比基本是兩個床位一間，9、10樓多為單身老人，但基本是夫妻、母女或者是關系很好的同事一起居住。"楊滿珠說，目前房源只剩下6套，就在我們說話前剛訂走了一套。

探索學院式養老模式

此前，宋衛平曾表示，覺得藍庭設施非常好，但老年人在這里的文化生活卻相對不足。而烏鎮雅園便是他在此基礎上打造的學院式養老模式。烏鎮雅園占地600畝左右，為50萬平方米的社區，其中有100畝用來建頤樂學院，可以容納1萬余名老人。

和藍庭一樣，雅園的房屋都是精裝修的，可拎包入住，不同的是，雅園以出售為主，據項目工作人員介紹，項目打造學院式養老社區，老人可以根據興趣學習，有200多門課程可供選擇。用大學的組織形態、學分的形式、杭師大研究老年人的課程體系來做管理。

如果說藍庭護理院這個運營了七八年的項目是早期宋衛平養老理念的雛形，那么烏鎮雅園具備更完善的養老條件。"整個項目植入了很多養老理念，不同于藍庭護理院以對高齡老年人的療養為主，雅園項目的客群更加全面，這里以后主要會居住五六十歲，對養老有所預期的業主，護理院則會成為其中一部分。"綠城養老包括兩塊內容，即健康與護理，健康方面主要針對老年人的娛樂、教育等服務，護理則側重療養，而雅園項目則是在此基礎上建成集醫療、娛樂、教育為一體的大型社區。

雅園前期售出房源的客群除了本地業主外，半數以上的人來自杭州、北京、上海，還有十幾位美國、英國和西班牙籍華人。"中國的老齡化在不斷加劇，未來會有爆發性增長，購買的業主大多是對養老非常有主見的意見領袖。"雅園項目負責人表示。

而實際上，雅園去年首開市場反應非常好，據開發商消息，項目首開的一期房源一周內就售罄，截至目前推出的560套房源中，已銷售出510套。

不斷完善的養老服務體系

烏鎮雅園和余杭藍庭護理院在市場上的反饋不錯，就拿雅園內自設的老年學院來說，項目還沒交付，就已經有人想要來報名上課，而在藍庭護理院生活的老年人也對這里有很高評價。"房間住著舒服，護理小姑娘對我也照顧。"今年82歲的林老樂呵著說，自己有高血壓，每天護理小姑娘會過來給她測血壓，然后囑咐她吃藥或者忌食辛辣，有時林老還會拉著她聊上半小時天。

"老人其實比小孩難照顧很多，因為他們有自己的主見，你不能讓他們生氣。"綠城房地產集團有限公司副總經理姜慧說。姜慧在2013年上半年加盟綠城集團，協助宋衛平發展綠城養老事業，這位曾在美國最大養老集團Sunrise養老機構擔任院長的職業女性，對于老年護理康復、臨終關懷等各方面都有資深見解。

"綠城去年成立了養老運營服務公司，我們希望把更全面的養老服務滲透到運營中。"姜慧目前所在的團隊就在建立標準化的養老服務體系，團隊匯集了IT、建筑等領域的人才，未來主要做養老品牌的輸出管理。

"做養老品牌很復雜，需要各領域的配合。就拿建筑設計來說，好的行走動線、采光朝向可以降低人力物力成本；而完善的電子系統，可以實時監測到老人周圍的環境安全。"姜慧說，這些工作甚至要細致到窗簾是否防火、櫥柜擺放是否足夠安全。

價格門檻無法惠及所有老年人

絕佳的養老體驗同時意味著需要承擔相應高額的費用，姜慧坦言這也是目前運營遇到的最大瓶頸。

以藍庭為例，盡管護理院可用醫保，床位費為50元/天，但是老人們需要自行承擔護理費，一對一服務為5000元/月，一對二為3500元/月；而住在老年公寓的老人，房租費因戶型面積的不同而不同，最小戶型建筑面積在60平方米的房間每月費用為4800元，兩室兩廳100多平方米的戶型每月費用則為9600元。

而雅園的老年住宅項目，主力面積在70-90方，總價在百萬每套，物業費為3.5元/平方米，想要在項目內做活動、上老年學校需要辦理月卡或者是年卡，據項目方透露，年卡的價格估計在3000-5000元，除此之外，一些針對老年療養的護理費用需要自己承擔。

據不完全統計，浙江未來有80家企業要建養老房產，有100多個項目。當幾乎所有的錢都涌向房地產時，養老地產被當做一個特殊的門類，各大地產商聚集到了這個領域。從遠洋地產、融創中國和復星國際等本土開發商，到Columbia Pacific、Related Cos.和Fortress Investment Group等海外地產公司，乃至平安、泰康等保險公司，它們借鑒美國或歐洲的模式，在全國各地拿地，或單獨或聯手在哈爾濱、北京、上海和蘇州等地建造了各式各樣的老年公寓，價格不菲。這其中也有不少公寓的硬件設施幾近奢侈，被業內人士詬病服務與設施不相匹配。

而另一方面，雖然中國老年人口眾多，但并不算富裕，據省人力社保廳數據顯示，浙江省2013年企業退休人員基本養老金為2321元，這與藍庭護理院每月至少動輒5000元的消費水準來講相差甚遠，而目前中國的養老地產偏向高端化，復星在上海寶山區投資的星堡中環養老社區，每月甚至需繳納7000元到3萬元。

"我們也在不斷探索更完善的服務體系，把房子建得溫馨一點，把更多的錢投入到軟性的服務中去，讓老人老有所養，老有所學，老有所醫。"據綠城養老方面的相關人士表示，目前綠城的養老服務除了惠及杭州本地的藍庭、莫干山項目外，在青島、海南和北京等地也將有所動作。

楊廣宏